Gdy wynajmujemy mieszkanie, już na etapie podpisywania umowy warto zabezpieczyć się na wypadek problemów z lokatorami. Jeśli nie będą oni opłacać czynszu, będą niszczyć mieszkanie lub swoim zachowaniem zakłócać spokój sąsiadów właściwie skonstruowana umowa pozwoli przyśpieszyć proces eksmisji.
Rozwiązaniem, które w najlepszy sposób zabezpiecza interesy zarówno najemców, jak i właściciela wynajmowanej nieruchomości jest umowa najmu okazjonalnego.
Najem okazjonalny
Umowa najmu okazjonalnego oprócz standardowych zapisów dotyczących przedmiotu najmu, wysokości oraz terminów wnoszenia opłat, okresu jej obowiązywania oraz praw i obowiązków obu stron zawiera oświadczenia najemcy, ułatwiające proces jego eksmisji.
Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta w formie aktu notarialnego i należy ją zgłosić w urzędzie skarbowym. Musi ona również zawierać oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, opróżnieniu i oddaniu lokalu, oraz oświadczenie, w którym najemca wskazuje lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opuszczenia lokalu. Dodatkowym dokumentem jest zgoda właściciela wskazanego w umowie lokalu, do eksmisji do niego najemcy, jeśli zajdzie taka konieczność.
W przypadku problemów z lokatorem najem okazjonalny daje właścicielowi nieruchomości możliwość wypowiedzenia umowy, a w przypadku, gdy najemca będzie zwlekać z opuszczeniem lokalu, skróci proces jego eksmisji.
Po wcześniejszym wezwaniu do opuszczenia mieszkania właściciel nie musi przeciwko lokatorowi wnosić sprawy w sądzie. Wystarczy, że złoży w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności do aktu notarialnego, w którym najemca poddał się dobrowolnie egzekucji. Z takimi dokumentami może zgłosić się do komornika o przeprowadzenie egzekucji z eksmisją do wskazanego w umowie lokalu.
Inne sposoby na odzyskanie lokalu
Przede wszystkim należy pamiętać, że właściciel mieszkania nie może wejść do lokalu bez zgody najemcy, ani używać wobec niego siły, nawet jeśli nie płaci on czynszu lub zajmuje on bezprawnie lokal po zakończeniu umowy najmu.
W takiej sytuacji właściciel może dochodzić swoich praw w sądzie, składając wniosek o eksmisję. Pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu należy złożyć w sądzie rejonowym, właściwym ze względu na miejsce zamieszkania pozwanego. W pozwie należy też wskazać wartość przedmiotu sporu oraz dołączyć dokumenty potwierdzające zawarcie umowy najmu, jej zakończenie, oraz wszelkie dowody, potwierdzające wcześniejsze czynności, które miały doprowadzić do polubownego zakończenia sprawy, np. wezwania do opuszczenia lokalu.
Dopiero z prawomocnym wyrokiem sądu możemy udać się do komornika, który w naszym imieniu przeprowadzi eksmisję uciążliwego lokatora. Nie możemy sami zmusić osoby, bezprawnie zajmującej naszą własność, do jej opuszczenia.
W wyroku, który nakaże opuszczenie zajmowanego mieszkania, sąd może orzec o uprawnieniu najemcy do otrzymania lokalu socjalnego. Obowiązek zapewnienia takiego lokum ciąży na gminie. Opróżnienie lokalu może nastąpić dopiero po przekazaniu przez gminę odpowiedniego lokalu zastępczego, co ze względu na ograniczone zasoby gmin może trwać bardzo długo.
Jeśli sąd nakazuje eksmisję ze względu na zachowanie lokatora, który był uciążliwy wobec innych mieszkańców, niszczył mienie, stosował przemoc wobec innych członków rodziny, albo zajmował lokal bez tytułu prawnego, to lokal zastępczy może nie zostać przyznany.
Ponieważ prawo w lepszym stopniu chroni najemcę, niż właściciela nieruchomości, przed ewentualnymi problemami z lokatorem warto zabezpieczyć się już na samym początku współpracy.
