Jeżeli zastanawiasz się nad zakupem mieszkania pod wynajem, zapewne robisz to pod wpływem obiegowej opinii, że na mieszkaniach się nia traci. Jest to prawda, bo w długoterminowej perspektywie zyskują one na wartości. Wynajem jest z kolei opcją na wypracowanie z takiej nieruchomości dodatkowego dochodu. Jednak nie jest to inwestycja pozbawiona ryzyka. Jak najbardziej może być opłacalna, pod warunkiem, że wykonasz ją ze świadomością tego, na co należy zwracać uwagę.

W tym artykule krótko omówię kwestie istotne dla osoby rozpoczynającej inwestowanie w mieszkania na wynajem.

Czynniki wpływające na opłacalność inwestycji

Lokalizacja

Lokalizacja to kluczowy element determinujący atrakcyjność inwestycji w nieruchomości, także takiej pod wynajem. Dobre położenie gwarantuje nie tylko wyższe stawki wynajmu, ale też łatwiejsze znalezienie najemców, co minimalizuje ryzyko “martwego” okresu bez dochodu. Najlepszą strategią jest kupowanie mieszkania w lokalizacji perspektywicznej, czyli takiej, która jeszcze nie ma wysokich cen, ale w najbliższych latach przeżyje rozkwit, np. pod wpływem okolicznych inwestycji w infrastrukturę.

Cena zakupu vs. potencjalne zyski

Inwestor musi zrównoważyć koszty zakupu mieszkania z przewidywanym dochodem z wynajmu. Nie zawsze drogie mieszkanie gwarantuje wysokie zyski, a tańsze obiekty mogą oferować lepszy zwrot inwestycji. Ten aspekt jest szczególnie istotny, jeśli nie dysponujesz gotówką i zakup będziesz kredytował – zysk z wynajmu musi przeważyć nad kosztami obsługi kredytu.

Koszty utrzymania

Opłaty administracyjne, koszty remontów czy podatki to stałe elementy, które mogą znacząco obniżyć rentowność inwestycji. Dobrze jest mieć pełne zrozumienie tych kosztów przed dokonaniem inwestycji. Kwestia coraz istotniejsza, ponieważ koszty utrzymania mieszkań, w tym czynsze do wspólnot i spółdzielni, rosną systematycznie i bardzo szybko.

Czynniki makroekonomiczne

Wpływ na opłacalność inwestycji mogą mieć również zewnętrzne czynniki, takie jak stopy procentowe czy inflacja. Wysoka inflacja może zwiększyć koszty utrzymania, a zmiany w stopach procentowych wpłyną na koszty finansowania inwestycji. Mogą też wystąpić dodatkowe, nieprzewidywalne czynniki, takie jak chociażby “Bezpieczny Kredyt 2%”, który sprawił, że sporo najemców odeszło z rynku wynajmu, ponieważ w końcu stać ich na własne M.

Ryzyka związane z wynajmem

Brak najemców

Nawet w atrakcyjnych lokalizacjach istnieje ryzyko, że przez pewien czas mieszkanie może pozostać puste. To oznacza brak dochodu z wynajmu, podczas gdy koszty utrzymania nieruchomości wciąż się kumulują. Koniecznie to uwzględnij w swoich kalkulacjach – dochód z mieszkania to rzadko miesięczny czynsz pomnożony przez dwanaście.

Niewypłacalność najemców

Zdarza się, że najemcy przestają płacić czynsz, co wymaga czasochłonnych i często kosztownych procedur prawniczych w celu ich eksmisji. Dlatego ważne jest dokładne sprawdzenie najemców przed zawarciem umowy. Obecnie polskie prawo stawia wynajmującego na przegranej pozycji, za to mocno zabezpiecza interesy najemcy. Dobrym rozwiązaniem jest zastosowanie umowy najmu okazjonalnego, jednak procedura jej zawierania jest nieco bardziej skomplikowana niż przy zwykłej umowie.

Koszty remontów i napraw

Każde mieszkanie z czasem wymaga napraw i remontów, które mogą być kosztowne. Nieprzewidziane awarie, jak np. przeciekające rury czy uszkodzenia wykonane przez najemców, mogą znacząco obciążyć budżet. To trzeba uwzględnić w kalkulacjach – mieszkanie na wynajem to nie jest inwestycja jednorazowa, z czasem pojawiają się też dodatkowe wydatki. Zaniedbane mieszkanie traci na wartości i generuje coraz mniejszy zysk.

Zmiany w prawie

Prawo dotyczące wynajmu nieruchomości jest podatne na zmiany, które mogą wpłynąć na opłacalność inwestycji. Nowe regulacje dotyczące podatków czy obowiązków wynajmującego mogą zaskoczyć inwestora i obniżyć rentowność.

Wahania rynku

Zmiany na rynku nieruchomości, takie jak spadek cen mieszkań czy zwiększenie podaży, mogą wpłynąć na atrakcyjność inwestycji. Rynek jest zmienny i co było opłacalne dziś, może nie być jutro. Generalnie można przyjąć, że najbardziej atrakcyjne lokalizacje, takie jak największe miasta, są też najmniej podatne na wahania koniunktury – tam popyt na mieszkania jest zawsze.

0 KomentarzyZamknij Komentarze

Dodaj komentarz

© Copyright 2024. Wszystkie prawa zastrzeżone.