Analitycy banku Credit Agricole przewidują, że w tym roku ceny mieszkań utrzymają się na względnie stabilnym poziomie, natomiast już w 2026 r. nastąpi ich wyraźny wzrost. Zgodnie z najnowszymi prognozami banku, w 2025 r. ceny nieruchomości w największych miastach zwiększą się średnio o 0,8%, ale już przyszłym roku przewiduje się ich wzrost o 5,2%.
Specjaliści z Credit Agricole zaprezentowali najnowszą prognozę dotyczącą sytuacji na rynku mieszkaniowym w nadchodzących latach. Z analiz banku wynika, że po okresie umiarkowanej stabilizacji w obecnym roku, kiedy ceny mieszkań wzrosną jedynie o 0,8%, w następnym roku czeka nas wyraźne ożywienie. Przewidywany wzrost cen na poziomie 5,2% ma być efektem ograniczonej podaży nowych mieszkań oraz poprawy kondycji gospodarki.
W marcowej prognozie z 2025 r. Credit Agricole przewidywał niewielkie spadki cen mieszkań w pierwszej połowie roku. Rzeczywisty rozwój sytuacji okazał się jednak nieco bardziej skomplikowany. Otóż z danych NBP wynika, że średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach Polski obniżyła się o 0,6% kw. do kw. w pierwszych trzech miesiącach, po czym w drugim kw. wzrosła dokładnie o ten sam procent.
Metodyka badania
Credit Agricole opiera swój model ekonometryczny prognozujący ceny mieszkań na trzech głównych zmiennych. Pierwszą z nich jest opóźniona dynamika cen, odzwierciedlająca pewną bezwładność rynku nieruchomości. Drugim czynnikiem jest stopa bezrobocia według badania BAEL, która pokazuje, jak zmiany na rynku pracy wpływają na popyt mieszkaniowy gospodarstw domowych. Trzecią zmienną stanowią ceny materiałów budowlanych, mające bezpośredni wpływ na koszty realizacji projektów deweloperskich.
Eksperci podkreślają, że stopniowy spadek cen materiałów budowlanych od sierpnia 2023 r. łagodzi wzrost cen mieszkań, choć jego wpływ jest niewielki, gdyż roczne obniżki nie przekroczyły 1%. Według analiz banku 10-procentowy spadek kosztów materiałów przekłada się na około 3-procentowe obniżenie cen nieruchomości, co wskazuje na ograniczoną rolę kosztów budowy.
Bank zwraca też uwagę na wydłużenie czasu realizacji inwestycji w 2024 r. do 26 miesięcy, najwięcej od 2010 r. Zjawisko to, wynikające m.in. z braków kadrowych i rosnących kosztów pracy, ogranicza podaż mieszkań. Jednocześnie osłabła korelacja między liczbą pozwoleń a faktyczną liczbą oddanych lokali z powodu wojny w Ukrainie, inflacji i wyższych stóp procentowych.
Ograniczona podaż oznacza wzrost cen
Z danych Credit Agricole wynika, że liczba oddanych mieszkań spadła o 4% w 2023 r., o 8% w 2024 r. i o 2,8% w pierwszej połowie br. Ograniczona podaż wciąż wspiera wzrost cen, choć bank prognozuje stopniową poprawę ze względu na wzrost liczby ukończonych lokali o 0,8% w 2025 r. i 5,2% w 2026 r.
Wysokie stopy procentowe, podnoszące koszty kredytów, ograniczyły popyt i spowolniły realizację inwestycji, zmuszając część deweloperów do etapowania projektów. Dodatkowym problemem jest malejąca dostępność atrakcyjnych gruntów w dużych miastach, co wydłuża proces budowy i ogranicza podaż.
